Wer als Vermieter neue Wohnungen kauft oder bauen lässt, kann unter bestimmten Voraussetzungen Sonderabschreibungen in seiner Steuererklärung berücksichtigen lassen – zusätzlich zur normalen Gebäudeabschreibung. Allerdings ist der entsprechende Bauantrag spätestens bis Ende 2021 einzureichen. Hierauf weist der Lohn- und Einkommensteuer Hilfe-Ring Deutschland e.V. hin. Neben der normalen Gebäudeabschreibung könnten Vermieter für neu gekauften oder angeschafften Wohnraum Sonderabschreibungen von bis zu fünf Prozent jährlich als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen. Das gelte für das Jahr der Anschaffung beziehungsweise Herstellung und die drei darauffolgenden Jahre. Ferienwohnungen, Hotels und Pensionen seien allerdings nicht begünstigt.
Um den Steuervorteil zu nutzen, müsse der Bauantrag oder – falls kein solcher erforderlich ist – die Bauanzeige vor dem 01.01.2022 eingereicht werden. Bei einer späteren Abgabe sei die Sonderabschreibung nicht mehr möglich, so der Lohnsteuerhilfeverein. Durch die Corona-Pandemie könne es generell zu längeren Bearbeitungszeiten kommen. Zudem boome die Baubranche und Architekten sowie Bauingenieure hätten kaum noch freie Kapazitäten.
Zusätzlich zur Frist bis Ende 2021 sei zu beachten, dass neuer, noch nicht vorhandener Wohnraum geschaffen werden müsse. Beim Kauf eines Objektes gelte es als neu, wenn diese in jenem Jahr gekauft wurde, in dem es fertiggestellt wurde. Entscheidend sei der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Der Wohnraum müsse sich zudem in Deutschland oder in einem EU-Mitgliedsstaat befinden und sich für eine Haushaltsführung eignen. Es müsse also eine baulich getrennte, abgeschlossene Wohneinheit vorhanden sein. Die Wohnfläche müsse mindestens 23 Quadratmeter betragen. Bei Wohnungen in Studentenwohnheimen, Appartements in Seniorenheimen oder Unterkünften im betreuten Wohnen seien nur 20 Quadratmeter verpflichtend – vorausgesetzt diese Wohnungen verfügten über eine eigene Kochgelegenheit und über ein Bad/WC.
Weiter dürften die Anschaffungs- oder Herstellungskosten insgesamt nicht höher als 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sein. Dieses Limit nenne die Finanzverwaltung auch Baukostenobergrenze. Der Wohnraum müsse im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren gegen Entgelt zu Wohnzwecken vermietet werden – also insgesamt zehn Jahre, so der Lohn- und Einkommensteuer Hilfe-Ring. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, sei die Sonderabschreibung möglich. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung bildeten dabei die Bemessungsgrundlage. Maximal berücksichtige das Finanzamt jedoch jährlich fünf Prozent von 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Zusammen mit der normalen Gebäudeabschreibung könnten so innerhalb von vier Jahren bis zu 28 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in der Steuererklärung abgesetzt werden. Wenn man weniger als fünf Prozent Sonderabschreibung jährlich beanspruche, werde der verbleibende Rest nicht in den Folgejahren berücksichtigt. Zu beachten sei allerdings, dass die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden, wenn die Wohnung nicht über den gesamten Zehn-Jahreszeitraum vermietet oder nachträglich die Baukostenobergrenze überschritten wird. Das Finanzamt hebe dann rückwirkend die Steuerbescheide auf oder ändere sie ab – auch wenn diese schon bestandskräftig waren. Das Gleiche passiere, wenn der Wohnraum frühzeitig veräußert werde und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer unterliegt.
Lohn- und Einkommensteuer Hilfe-Ring Deutschland e.V., PM vom 05.08.2021