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Verhinderte Wohnungsbesichtigung rechtfertigt Kündigung

Weigern sich Mieter, ihre Wohnung vom Eigentümer besichtigen zu lassen, rechtfertigt dies eine außerordentliche Kündigung. Dies hat das Amtsgericht (AG) München entschieden und zwei Mieter dazu verurteilt, aus ihrer Wohnung auszuziehen und diese an die Eigentümer herauszugeben.

Die Mieter wohnten seit 2005 in einer Dreizimmerwohnung in München. Als diese verkauft werden sollte, verweigerten sie möglichen Interessenten jede Besichtigung. Aber auch so fanden sich Käufer. Diese wollten ihre neu erworbene Wohnung zumindest nach dem Erwerb anschauen und vereinbarten im Zeitraum von fünf Monaten insgesamt acht Besichtigungstermine. Keiner der Termine kam zustande. Daraufhin mahnten sie die Mieter ab und kündigten dann den Mietvertag außerordentlich.

Die Kläger meinen, ihnen stehe ein Besichtigungsrecht zu, um den Zustand der Wohnung zu bewerten zu können. Auch die finanzierende Bank müsse diese Möglichkeit haben. Die beharrliche Weigerung stelle einen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar. Die Beklagten führten verschiedene Gründe an, warum die Besichtigungstermine nicht zustande gekommen seien. An einem Termin habe der Mieter sich auf eine Online-Schulung vorbereiten müssen. Die übrigen Termine seien zumeist an Corona-Tests, Isolationen und den Infektionsschutzbestimmungen gescheitert.

Das AG München gab der Klage statt. Die Kläger könnten von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546 Absatz 1, Absatz 2, 985 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verlangen. Gemäß § 543 Absatz 1 BGB könne ein Mietverhältnis von jeder Partei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies sei hier der Fall.

Die Verweigerung des Zutritts zur Besichtigung der Wohnung durch die Kläger stelle einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Absatz 1, 3 Satz 1 BGB dar.

Für eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter müssten grundsätzlich besondere Gründe vorliegen. Dies sei hier der Fall. Da die Kläger vor dem Kauf der Wohnung wegen der Verweigerung der Besichtigung durch den Beklagten keine Gelegenheit hatten, die Wohnung zu besichtigen, stehe ihnen als Erwerber der Wohnung ein Besichtigungsrecht zu.

Die vorgetragenen Verhinderungsgründe überzeugten das AG hingegen nicht. Ausreichende Verhinderungsgründe hätten die Beklagten nicht vorgetragen beziehungsweise nicht bewiesen. Soweit sie vortragen, eine Besichtigung sei nicht möglich gewesen, weil der Beklagte am Wochenende Onlineformate für eine Schulung vorbereiten musste, hätten die Beklagten mit Vorlage der Bestätigung keinen zulässigen Beweis angeboten. Zudem stelle die Schulungsvorbereitung keinen ausreichenden Verhinderungsgrund dar. Selbst wenn der Vortrag zutreffend wäre, wäre es dem Beklagten zumutbar gewesen, für eine Besichtigungsmöglichkeit der Wohnung zu sorgen.

Soweit die Beklagten behaupten, der Beklagte habe sich wegen eines Coronavirustests in Quarantäne begeben müssen, liege kein zulässiges Beweisangebot vor. Es seien weder eine ärztliche Bescheinigung, Testnachweise oder behördliche Quarantäneanordnungen vorgelegt noch andere Beweise angeboten worden.

Amtsgericht München, Urteil vom 26.08.2021., 474 C 4123/21, rechtskräftig

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