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Eigentümerversammlung zu Corona-Zeiten: Ausschluss der Eigentümer führt zu Ungültigkeit eines Beschlusses

Das Amtsgericht (AG) hat den Beschluss einer Eigentümerversammlung für ungültig erklärt, weil den Wohnungseigentümern bereits durch die Formulierung des Einladungsschreibens die Teilnahme an der Versammlung verwehrt worden sei. So seien die Eigentümer ausdrücklich aufgefordert worden, nicht zu erscheinen.

Die Parteien sind Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Sie streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 21.07.2020 zur Änderung der Hausordnung. Zu der betreffenden Eigentümerversammlung hatte die Hausverwaltung am 19.06.2020 eingeladen.

In dem Einladungsschreiben hieß es: „Wir laden zu mit den beiliegenden Unterlagen ordnungsgemäß zu einer Eigentümerversammlung ein, zu der sie aber bitte nicht erscheinen. Sollten Eigentümer/innen erscheinen, wären wir zum sofortigen Abbruch der Veranstaltung gezwungen“. Der Einladung waren Vollmachten für die Verwaltung zur Abstimmung beigefügt. Am 21.07.2020 fand die Eigentümerversammlung statt, auf der der angefochtene Beschluss gefasst wurde.

Der Kläger meint, der Beschluss sei wegen Verstoßes gegen sein Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung unwirksam. Eine Diskussion über die Tagesordnungspunkte habe nicht stattgefunden. Der Verwaltungsbeirat habe seine Pflicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt. Die Beklagte sah dagegen keine Pflichtverletzung des Verwaltungsbeirates. Von der Versammlung sei auch niemand ausgeschlossen, sondern lediglich ein Hinweis erteilt worden, dass es eine Vollmachtsversammlung geben sollte. Dies sei auch rechtmäßig. Es hätte dem Kläger freigestanden, zur Eigentümerversammlung persönlich zu erscheinen. Dann wäre diese nicht durchgeführt und die Hausordnung nicht geändert worden. Laut AG Hannover verstößt die Beschlussfassung gegen § 23 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes. Danach seien Beschlüsse einer Eigentümerversammlung nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zu diesem Kernbereich gehöre das Recht der Wohnungseigentümer, an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Bereits durch die Formulierung in dem Einladungsschreiben sei den Wohnungseigentümern die Teilnahme verwehrt worden.

So würden die Eigentümer ausdrücklich aufgefordert, nicht zu erscheinen. Ein Wahlrecht der Eigentümer, gleichwohl zu erscheinen, eröffne diese Formulierung nicht. Darüber hinaus sei bereits an dieser Stelle angekündigt worden, dass die Veranstaltung sofort abgebrochen werden würde, wenn einzelne Eigentümer erscheinen. In der Gesamtschau seien diese Formulierungen als ausdrückliches Verbot zu verstehen, so das AG. Dies stelle eine Verletzung des Kernbereichs der Rechte der Wohnungseigentümer dar. Den Wohnungseigentümern sei lediglich ermöglicht worden, ihr Stimmrecht durch die Erteilung einer Vollmacht mit Anweisungen auszuüben, dabei könne eine Auseinandersetzung über die zu beschließenden Änderungen und eine Diskussion hierüber nicht stattfinden.

Die Auseinandersetzung und Diskussion sei wesentlicher Bestandteil der Eigentümerversammlung im Rahmen der Willensbildung.

Amtsgericht Hannover, Entscheidung vom 07.01.2021, 480 C 8302/20, rechtskräftig

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