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Berliner Mietendeckel ist nichtig

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat den so genannten Berliner Mietendeckel gekippt. Das umstrittene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) sei mit dem Grundgesetz nicht vereinbar und deshalb nichtig. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fielen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit, erläutert das BVerfG. Die Länder seien danach nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht habe (Artikel 70, 72 Absatz 1 Grundgesetz – GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) abschließend geregelt hat, sei aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, sei es insgesamt nichtig.

Hintergrund: Das MietenWoG Bln war im Februar 2020 in Kraft getreten. Der Berliner Mietendeckel besteht im Wesentlichen aus drei Regelungskomplexen: einem Mietenstopp, der eine Miete verbietet, die die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet, einer grundsätzlichen lageunabhängigen Mietobergrenze bei Wiedervermietungen sowie einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten. Auf Neubauten, die ab dem 01.01.2014 erstmalig bezugsfertig wurden, fanden die Vorschriften des MietenWoG Bln keine Anwendung. Bundestagsabgeordnete der Fraktionen von CDU/CSU und FDP hatten das von Anfang an umstrittene Gesetz im Verfahren der abstrakten Normenkontrolle angegriffen. Außerdem hatte sich das BVerfG mit zwei Richtervorlagen (2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20) zu befassen. Mit den §§ 556 bis 561 BGB habe der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht, führt das BVerfG aus. Schon Regelungsintensität und -dichte der bundesgesetzlichen Vorschriften legten nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. BGB um eine umfassende und abschließende Regelung handelt.

Die §§ 556 ff. BGB enthielten zudem keine Regelungsvorbehalte, Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften, die den Ländern den Erlass eigener oder abweichender mietpreisrechtlicher Vorschriften ermöglichen würden. Das ausdifferenzierte Regelungssystem und der Zusammenhang mit dem Kündigungsschutzrecht machten vielmehr deutlich, dass der Bundesgesetzgeber eine abschließende Regelung treffen wollte. Spätestens mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015, mit dem eine Mietpreisbremse erstmals in das BGB aufgenommen worden sei, habe der Bund die Bemessung der höchstens zulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum abschließend geregelt. In den vergangenen sechs Jahren habe er mit den vier genannten, teils umfangreichen Gesetzen auf die sich verschärfende Wohnungssituation in den Ballungsgebieten reagiert und versucht, mit detaillierten Regelungen einen Ausgleich zwischen den grundrechtlich geschützten Interessen der Vermieter und der Mieter zu gewährleisten und hierdurch die Mietpreisentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen.

Da der Bundesgesetzgeber von seiner konkurrierenden Kompetenz jedenfalls im Hinblick auf die Festlegung der höchstzulässigen Miete bei ungebundenem Wohnraum abschließend Gebrauch gemacht hat, seien die Länder von Regelungen der Miethöhe in diesem Bereich ausgeschlossen, unterstreicht das BVerfG.

Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 25.03.2021, 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20 und 2 BvL 4/20

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